2021居间合同纠纷怎么引起?居间合同纠纷怎么定责?

合同纠纷 律知网小编辑
2021-08-11 01:55:18 0人浏览 0人回复
摘要

居间合同,又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍,而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。那么,居间合同纠纷怎么引起?居间合同纠纷怎么定责?下面跟大律...

2021居间合同纠纷怎么引起?

  (一)因酬金支付而引起的居间合同纠纷

  从居间合同的定义来看,其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在此类型纠纷中,一般情况下,居间人是作为原告参加诉讼,而被告通常是委托人。根据《合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

  通过对上述法条的分析我们不难看出,在此类居间合同纠纷中,作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立,就可以取得酬金,而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的,也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用,所以在此类纠纷中,原告的举证责任合符“谁主张谁举证”的原则,并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据,在诉讼中,其举证权利和义务是一致的;对于作为被告的委托人,如要提出抗辩,同样只要举出合同是否订立的证据就行,也合符“谁主张谁举证”的原则。

  (二)因赔偿而引起的居间合同纠纷

  在这类居间合同纠纷中,往往是委托人作为原告,居间人作为被告参加诉讼。作为原告方的诉讼请求及理由也多半是以居间人提供的合同订立的机会有误,虽然委托人与第三人订立了合同,但该合同的履行却造成委托人损失,例如介绍空车配载信息,承运人将委托人的货物运走后却下落不明;房屋中介中,委托人在缔结合同后并在履行义务中才发现对方根本无权处分房屋,而委托人为此却已经付出了一定的代价,等等。由于第三人有意或无间逃避承担法律责任,往往下落不明,一去不返,在此情况下,作为委托人往往只好找到居间人要求赔偿,而作为居间人的不愿赔偿或为赔偿标准无法形成一致意见,从而引起纠纷。

2021居间合同纠纷怎么定责?

  居间合同的双方如有一方违约,违约责任根据合同约定,双方协商处理。居间人违反合同约定义务的,应当根据合同约定承担相应的违约赔偿责任。

  居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应承担损害赔偿责任。这里的“与订立合同有关的重要事实”应指的是有关房屋的权属情况、面积、售价、质量等房屋重要信息,而不能扩大理解为所有的房屋信息。而且应当注意居间人的赔偿责任仅仅限于故意隐瞒和提供虚假情况两种情况。如居间人为了促成交易,故意隐瞒房屋主体遭到破坏,或帮助卖方隐瞒卖方无房屋所有权的事实,这些情况下居间人应当赔偿买方损失。

  另外,居间人是否有义务核实房屋的自然信息,并向买房人报告呢。对于这一点,实践中有很多不同的理解,从而导致纠纷的发生。律师认为,根据我国民法典的规定,居间人的主要目的和任务是促成交易,虽然居间人要促成交易不可避免的要向买卖双方报告一些房屋信息,但是这并不能免除买卖双方对房屋信息进行核实的义务。如果买卖双方对在订立买卖合同前对房屋的有关信息认真核实,即便居间人不报告也不会导致买卖双方的利益受损。

  综上所述,一旦在通过中介公司购买二手房时,一定会涉及如果违约后违约金的支付。违约金的存在是为了避免违约人随意的放弃合同,从而确保交易的正常进行,这正是体现了违约金的惩罚性作用。居间方作为中间方,同时附有必须令委托方全面知情的义务。

2021居间合同纠纷一定有赔偿?

  1、居间人收取居间报酬的条件应严格限定为“促成合同成立”即可

  《合同法》第424条规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同”;第426条规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬”。由上述规定可见,居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立,居间人促成合同成立后即视为已完成居间义务,其即可收取居间报酬。然而,如何具体认定“合同成立”?笔者认为有几个问题需要明确:

  (一)、关于合同成立的形式和时间。合同的形式包括书面合同形式和事实合同关系两种,前者规定见于《合同法》第32条(交易方采用合同书形式订立合同的,签字或盖章时合同即成立)、第33条(交易方采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前签订确认书,签订确认书时合同成立),后者规定见于第36条(交易方未采用书面合同形式但一方已履行主要义务且对方接受的,合同成立)、第37条(合同书签字或盖章前一方已履行主要义务且对方接受的,合同成立)。

  2、合同是否履行完毕、提前解除或被认定为无效,均不能影响居间报酬的实现

  如前所述,居间人的义务仅限于报告订约机会或提供订约媒介服务、促成合同成立,居间人促成合同成立后即视为其已完成居间义务,即可收取居间报酬;同时,居间人并不是其所促成合同的当事人,既不是该合同权利的享有者和义务的承担者,也不是合同履行的担保者或督促者。所以居间人对于合同的履行情况是无法控制的,不能在法律规定之外加重或延伸居间人的义务、将合同的履行情况认定为居间人能否收取居间报酬的前提条件。同样,合同提前解除完全是由合同当事人决定的,居间人无法控制,此情形的发生不能否定合同已成立、居间人已履行完居间义务的事实,所以亦不能以此为由否定居间人收取居间报酬权利的实现。

  此外,对于居间人促成的合同事后被认定为无效是否影响居间报酬的问题,笔者认为,如果该合同无效是居间方原因造成的,则居间人无权收取居间报酬;反之,如果该合同无效是由交易方的原因造成的,则与居间人无直接利害关系,根据“过错与责任相一致”原则,责任自然不应由居间人承担,交易方仍应按约定支付居间报酬。

  二、由于交易方绕开居间人私下履行合同导致居间人无法按照约定履行某些协助义务的,对居间人收取居间报酬应予全部支持,不应调低报酬

  实践中,经常出现交易方通过居间人签署合同后绕开居间人私下履行合同,然后以居间人未履行某些协助义务(如定金或首期款监管,房地产证托管,协助办理过户手续或租赁合同备案手续等)为由,要求拒付或调低居间报酬的情形。

  三、居间合同中关于违约方须按全部居间报酬标准向居间方支付违约金的约定合法有效

  有的居间合同会约定,交易双方须在签署交易合同或“过户或备案合同”时向居间方支付居间报酬;同时约定,如交易双方的任何一方拒绝与对方签署“过户或备案合同”则成为违约方,须承担向居间方支付相等于双方应付居间报酬总额的违约金的责任。笔者认为此约定是合法有效的:

  交易合同的成立标志着居间人已完成最重要、最核心的义务,此时居间人已有权依法收取居间报酬。即使交易双方后来未签署“过户或备案合同”,亦不能改变此事实。上述约定包括两层意思:一是约定将居间方收取居间报酬的时间点从签署交易合同之时推迟至签署“过户或备案合同”之时,这只是居间方对自己权利行使时间的延迟,但决不意味着把“签署‘过户或备案合同’”作为居间方收取居间报酬的前提条件;二是约定在某方拒绝签署“过户或备案合同”的情形下,将居间方收取报酬的名称由“居间报酬”改为“违约金”,将支付主体由“交易双方依约支付”改为“违约方统一支付”,这实际上是为了增加违约成本、督促交易双方全面履行合同而作出的约定,有利于交易的顺利进行。

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